Mietflächenermittlung
Beim Kauf oder der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeflächen spielen zwei entscheidende Faktoren eine Rolle: der Quadratmeterpreis und die Flächengröße. Der Quadratmeterpreis unterliegt üblicherweise Angebot und Nachfrage. Die Bestimmung der Flächengröße führt oft zu Differenzen zwischen den Vertragsparteien, da die Richtlinien uneindeutig sind und unterschiedlich interpretiert werden. Unsere Aufgabe ist es, hier Klarheit zu schaffen!
Auf die Norm kommt es an
Für die Mietflächenermittlung gibt es rechtlich anerkannte Normen:
Zur Ermittlung der Mietfläche von Wohnflächen wird üblicherweise die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)“ vom 25.11.2003 angewendet. Diese Verordnung ersetzt die bis dahin gültige Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) für staatlich geförderten Wohnungsbau. Mit BGH-Urteil vom 24.03.2004/23.05.2007 wird klargestellt, dass die Wohnflächenverordnung auch für freien Wohnraum maßgebend ist. In der Wohnflächenverordnung gibt es klare Festlegungen zur Anrechenbarkeit der unterschiedlichen Flächenarten.
Im gewerblichen Bereich hat sich die „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG)“ durchgesetzt. Sie wurde von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) erarbeitet und regelmäßig aktualisiert. Der aktuelle Stand "Richtlinie zur Berechnung der Mietflächen für Gebäufe (MF-GIF)" ist vom 22.02.2023. Diese Richtlinie regelt praxisnah welche Flächenarten der Mietfläche zugeordnet werden und welche Flächen nicht als Mietfläche zu betrachten sind. Außerdem gibt es eindeutige Bestimmungen, welche Messpunkte maßgeblich für die Flächenermittlung sind.
Die DIN 277 liefert Definitionen für die unterschiedlichen Grundflächenarten (z.B. Netto-Raumfläche) und ihre Berechnung. Außerdem werden die unterschiedlichen Nutzungsarten der Räume festgelegt (z.B. Wohnen und Aufenthalt). Bei der Neuvermietung von Büro- und Handelsflächen ist die Anwendung der DIN 277 stark zurückgegangen, bis 22.02.2023 bildete die DIN277 die Grundlage für die MFG. Seit 2005 wurde die DIN277 im Januar 2016 und August 2021 aktualisiert.
Wir sind anerkannte Sachverständige
In unserer Funktion als Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sind wir es gewohnt, hohe Anforderungen in Bezug auf Messgenauigkeit und Zuverlässigkeit der Messergebnisse zu erfüllen.
Als Fördermitglied der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) tauschen wir uns mit anderen Mitgliedern zum Thema Mietflächenermittlung aus. Dabei bilden wir uns ständig fort, insbesondere hinsichtlich der Fragestellung zur Anrechenbarkeit der Flächen.
Unsere Mietflächenermittlung beruht auf einem zentimetergenauen Aufmaß, das in der Regel mit einem Tachymeter in digitaler Form vorgenommen wird. Als Ergebnis erhalten Sie maßstäbliche CAD-Zeichnungen mit einwandfreier, computergestützter Flächenberechnung. Die unterschiedlichen Flächenarten werden farblich differenziert dargestellt, dazu erhalten Sie Flächenbilanzen in tabellarischer Form.
Das Landgericht und die Amtsgerichte Hamburgs bestellen die Geschäftsführer von Hanack und Partner regelmäßig für die Erstellung von Gerichtsgutachten. Als anerkannte Sachverständige helfen sie den Richtern mit ihren qualifizierten Gutachten bei der Urteilsfindung.
